REIT в России

16

Содержание

  • 1 Фонды REIT: что они собой представляют?
    • 1.1 Особенности REIT
    • 1.2 Классификация REIT
  • 2 Плюсы и минусы инвестирования в REIT
  • 3 Как инвестировать в REIT в России
    • 3.1 REIT фонды: как инвестировать на Санкт-Петербургской бирже
    • 3.2 REIT фонды в России: как инвестировать через специальные ПИФы
  • 4 Как правильно выбрать и инвестировать в REITs
  • 5 Условия получения статуса REIT в России

Есть несколько перспективных и в то же время малоизвестных возможностей инвестирования. Одна из них — фонды зарубежной недвижимости REIT. Разберем, что это такое, в чем их плюсы для российских инвесторов, как купить акции и сколько на них можно заработать. 

Фонды REIT: что они собой представляют?

REIT представляют собой трастовые инвестиционные фонды. По своей сути они похожи на публичные американские компании, акции которых торгуются на бирже. Траст получает в распоряжение деньги, вложенные инвесторами, каждый инвестор имеет определенную долю в доходах компании, исходя из размера внесенных средств. Акции REIT свободно обращаются на фондовом рынке. Главное отличие этого актива — то, что объектом управления, владения или инвестиций является недвижимость. 

REIT в России

Инвестиции в недвижимость обычно связаны с большими финансовыми вложениями, но фонды REIT позволяют стать владельцем доли недвижимости, вложив сумму в несколько долларов. Именно столько стоят акции некоторых недорогих фондов.

Таким образом, каждый имеет возможность вложить деньги в зарубежный рынок недвижимости и получать доход в валюте (чаще всего — со сдачи этой недвижимости в аренду). Это не то же самое, что покупка квартиры в своем городе или стране: для покупки реального объекта потребуется крупная сумма, личное участие, и такой арендный бизнес трудно масштабировать, не имея многомиллионного капитала. С REIT можно запустить арендный бизнес с небольшой суммой. Подробности смотрите в видео:

Акции таких компаний представлены в разных странах, наиболее популярны фонды недвижимости в США.

Особенности REIT

Так как статус REIT предполагает работу с недвижимостью, есть определенные требования для получения этого статуса. 

Прежде всего, не менее 75% от своего дохода компания должна получать от сделок с недвижимостью: аренда, продажа, финансирование и прочее. Второе обязательное условие: не менее 75% активов должны быть вложены в недвижимость. Третье условие: не менее 90% от своего дохода компания должна выплачивать в виде дивидендов. Четвертое — половина акций фонда не могут принадлежать менее чем 5 акционерам.

Многие фонды отдают практически 100% дохода на дивиденды, чтобы значительно снизить налоговую нагрузку.

Еще одна важная особенность — REIT не должны платить налог на прибыль.

Читайте также, как купить первую недвижимость в США на 5000 рублей.

Классификация REIT

Выделяют три основных типа компаний, в зависимости от способа получения дохода:

  • долевые,
  • ипотечные,
  • гибридные.

Основная стратегия долевых компаний состоит в том, чтобы работать как управляющая компания объектов недвижимости, которые приобретены на средства дольщиков REIT. Основным источником прибыли выступает арендная плата. Таких фондов — абсолютное большинство. 

Как понятно из названия, ипотечная стратегия связана с кредитованием в сфере недвижимости. В данном случае фонд не становится собственником объекта недвижимости или его доли, а является кредитором собственника через ипотеку, займ или выкуп закладной. Компания получает доход от выплат заемщиков.

Гибридные компании могут применять обе стратегии одновременно в определенной пропорции.

Представленная классификация является наиболее часто применяемой. Также можно классифицировать фонды и по сфере деятельности недвижимости (жилая, торговая, склады, офисы и прочее),

Плюсы и минусы инвестирования в REIT

Несколько плюсов REITs уже перечислены выше. Одним из важнейших преимуществ для инвесторов является то, что здесь не требуется больших сумм, чтобы начать инвестировать. По некоторым фондам начать инвестиции можно даже с 10 долларов. Вам достаточно иметь деньги для покупки всего одной акции. 

Этот аспект очень важен для тех, кто только начинает инвестиции и не располагает большими средствами.

Подробности смотрите в видео:

Второй важный плюс инвестиций в REITвысокая доходность. Поскольку фонды должны распределять минимум 90% дохода в качестве дивидендов, такой инструмент инвестиций рассматривают как высокодоходный актив — в среднем по рынку рейты дают большую доходность, чем фондовый рынок.

Также нужно отметить высокую ликвидность этого инструмента инвестиций, что делает вложения менее рискованными. Акции можно свободно продать и купить в любое время. 

Минус инвестиций вытекает из высокой доходности актива. Так как фонды должны отдавать от 90% дохода вкладчикам, на развитие компании остается менее 10% дохода, поэтому некоторые REIT не фокусируются на развитии, а нацелены на удержание своих позиций. Это особенно касается “голубых фишек” — крупных и известных фондов с большой капитализацией. 

Также нельзя забывать, что для вкладчиков дивиденды фонда недвижимости облагаются высоким налогом. Для нерезидентов США налог составляет 30%. По этой причине некоторые инвесторы отказываются рассматривать такой инструмент. Но даже за вычетом налога многие REITs показывают высокую доходность. 

Кроме того, налоговую ставку можно снизить, если покупать акции через зарубежного брокера — например, Interactive Brokers

Также стоит отметить высокую зависимость финансовых результатов фонда от управляющей компании. Управление недвижимостью считается непростой сферой, особенно если речь идет о нескольких крупных объектах. Доход инвестора будет напрямую зависеть от профессионализма управляющего аппарата фонда. 

Как инвестировать в REIT в России

Остается вопрос, как инвестировать в REIT фонды в России. Здесь есть два варианта действий.

Акции можно купить через иностранного брокера, в этом случае ставка налога будет меньше (13%). Комиссия у иностранных брокеров тоже часто ниже, чем у российских. Еще один плюс зарубежного брокера — широкий выбор акций; можно купить любой фонд из всех доступных REIT. Но не все брокеры работают с резидентами РФ, также придется заплатить за ведение счета и самостоятельно подать документы в налоговую.

Второй вариант — покупка акций на Санкт-Петербургской бирже. Здесь выбор фондов меньше, но список доступных к покупке REIT постоянно пополняется.

REIT фонды: как инвестировать на Санкт-Петербургской бирже

Для покупки активов на Санкт-Петербургской бирже нужно только открыть брокерский счет. Это можно сделать у любого брокера (например, у Тинькофф), так как все они имеют доступ на биржу. Условия работы и комиссии у всех брокеров примерно одинаковы. После открытия счета и ввода денег требуется только создать заявку на покупку выбранного актива. Таким образом, инвестировать в REIT в России можно в несколько кликов с любого устройства.

Читайте подробнее, как купить акции REIT в России.

REIT фонды в России: как инвестировать через специальные ПИФы

В 2003 г. в России появился аналог REIT — паевые инвестиционные фонды (ПИФ). ПИФы имеют ряд отличий от REIT. Прежде всего ПИФ не имеет корпоративного статуса, его поручителем всегда выступает другая компания. По этой причине дольщики ПИФов платят двойной налог: корпоративный налог и налог на прибыль. 

Также ПИФы бывают только закрытые, поэтому вывести деньги из оборота в любой момент не получится. К тому же ПИФы не стремятся выходить на биржу, тогда как акции большинства REIT активно торгуются на этих площадках.

Есть еще ряд различий, таких как максимальное время существования (для ПИФ — 15 лет, для REIT — не ограничено), контролирующие органы, организационная структура и способ распределения прибыли.

Поэтому ПИФы нельзя назвать полным аналогом REIT. Кроме сходства, у них также есть принципиальные отличия. 

Смотрите видео об инвестициях в REIT:

Как правильно выбрать и инвестировать в REITs

Важно правильно выбрать объект инвестиций: хотя этот актив не считается рисковым, разные рейты показывают разную доходность. 

Через зарубежного брокера доступно 200 REIT, через российского — около 40. Выбрать лучший фонд может быть непросто, особенно для новичка.

Основным критерием выбора считают дивидендную доходность за прошедшие периоды, но нельзя ориентироваться только на этот показатель. Требуется учесть также темпы роста котировок акций и соотнести с темпами роста дивидендной доходности. Если между показателями есть значительный разрыв, это нужно учитывать, так как при падении котировок доходность может падать более быстрыми темпами.

REIT в России

Необходимо оценивать показатели за длительный промежуток, желательно более 10 лет. Но если срок работы компании меньше, то можно ориентироваться на весь срок работы. Имеет смысл обратить внимание на периоды сильных спадов и роста, проанализировать причины. 

Выбирать компанию с максимальной дивидендной доходностью может оказаться ошибочным решением, так как сильный рост дивидендов может быть временным явлением. В таком случае в ближайшее время компанию ждет резкий спад показателей.

Очень важно уметь грамотно оценивать потенциал компании, читать и анализировать все финансовые показатели, инсайдерскую информацию и т.п. 

Имеет значение, сколько недвижимости находится под управлением компании, какова ее реальная оценка, насколько она растет в долгосрочной перспективе, каков период окупаемости вложений. 

Наша команда регулярно отбирает новые REIT для инвестиций и проводит аналитическую работу по десяткам фондов. Подробнее можно узнать на бесплатном интенсиве. Там же можно получить полный список REIT, доступных на Санкт-Петербургской бирже. 

Важно понимать, что инвестиции в фонды не предполагают моментальной прибыли. Требуется время, чтобы проявилась вся сила сложного процента. Чтобы получить максимум выгоды, лучше рассчитывать на долгосрочные инвестиции — минимум на 20 лет. 

Если регулярно вкладывать небольшую сумму и реинвестировать дивиденды, за такой период можно в разы увеличить свой капитал.

Вывод средств возможен в любое время, но это существенно снижает возможности получения дохода от этих инвестиций. 

Условия получения статуса REIT в России

Как такового статуса REIT в России не существует. Отечественные компании, которые планируют работать по похожей схеме, организуют ПИФ. Особенности паевых инвестиционных фондов мы уже рассмотрели выше. Все доступные у брокеров фонды зарубежной недвижимости зарегистрированы и работают за пределами РФ. Но инвестиции в них вполне законны — также, как покупка акций любой зарубежной компании. При этом инвестору важно помнить об особенностях налогообложения. 

Из российских площадок REIT обращаются на Санкт-Петербургской бирже. Список активов, доступных к покупке на этой площадке, постоянно увеличивается.

REIT в России

REIT — перспективный способ для инвестиций не только для крупных инвесторов, но и для начинающих с небольшим стартовым капиталом. Но этот инструмент не позволит вам быстро нарастить капитал — чтобы получить максимальную выгоду, лучше рассчитывать на долгосрок. Подробности можно узнать на бесплатном интенсиве по REIT.

REIT в РоссииREIT в РоссииREIT в РоссииREIT в РоссииREIT в России (Пока оценок нет)
REIT в России Загрузка...
ПОХОЖИЕ БИЗНЕС-ИДЕИ:
REIT в России REIT фонды на Санкт-Петербургской бирже
REIT в России Инвестиции в REIT США
REIT в России Инвестиции в Real Estate Investment Trust

Ответить

Введите комментарий!
Введите имя