Как купить свою первую недвижимость в США на 5000 руб.

Официально инфляция в РФ за последние тринадцать лет составила 156%. За десять лет рубль упал по отношению к доллару на 57,9%. Другими словами, от рублевых сбережений, которые люди накопили в 2010 году, с учетом инфляции и ослабления рубля фактически осталось всего 33%.

Но если работоспособные люди еще могут сводить концы с концами, то пенсионерам приходится гораздо сложнее. Средняя пенсия в стране сопоставима с МРОТ, то есть говорить о достойной старости на пенсионные накопления не приходится. В то время как американские и европейские пенсионеры могут позволить себе путешествовать по миру, в РФ людям после выхода на пенсию остается надеяться на помощь детей и выращивать овощи в огороде. 

Единственный способ обеспечить себе достойное будущее в этой ситуации — научиться грамотно распоряжаться своими финансами, чтобы деньги работали на вас и приносили пассивный доход. 

Здесь возникает два вопроса: 

1. Что делать, если свободных денег немного, нет необходимой подготовки и знаний? Как найти инструменты для инвестиций, если банковский вклад дает мизерный процент, не перекрывающий инфляцию, а среди проектов с обещанием высокой доходности наверняка много лохотронов?
2. Как инвестировать во время кризиса, когда все рынки падают, валюты нестабильны, а перспективы туманны?

На самом деле для инвестиций важна не столько сумма, сколько грамотная стратегия и регулярность. Есть много примеров, когда за счет сложного процента люди достигали потрясающих финансовых результатов в долгосрочной перспективе, просто регулярно вкладывая небольшие суммы. К сожалению, число россиян, которые занимаются инвестициями, очень мало — всего 3% населения. 

Смотрите видео об одном из лучших способов вложения денег для людей с небольшим капиталом:

Кризис кажется не лучшим временем для инвестиций, но только на первый взгляд. Большинство крупных инвесторов сделали состояние именно во время финансовых кризисов, потому что в это время активы дешевеют, и открывается окно возможностей — для тех, кто готов этим воспользоваться. 

Куда можно инвестировать

Есть много вариантов, куда вложить деньги, чтобы они работали и приносили доход. На что стоит ориентироваться:

1. Срок. Для долгосрочных инвестиций (15-25 лет) лучше всего подходят ценные бумаги и фонды недвижимости. Если срок 5-10 лет, имеет смысл рассмотреть варианты со сдачей недвижимостью в аренду. 
2. Ваша финансовая цель. Например, если вам нужна определенная сумма ежемесячно, подойдут арендные стратегии. Если нет, можно рассмотреть варианты, не дающие регулярного дохода, но нацеленные на рост капитала. 
3. Пополнение — будете ли вы инвестировать регулярно или планируете разово вложить какую-то сумму. 
4. Готовность вкладывать свое время — есть стратегии “купил и забыл”, но некоторые требуют вашего личного участия. 
5. Приемлемый уровень риска. Есть консервативные и более агрессивные стратегии. 
6. Личные предпочтения. Например, у некоторых хорошо получается сдавать недвижимость. 

Инвестиции в рублях против инвестиций в валюте

Наша команда “Территории Инвестирования” долгое время запускала доходные квартиры, дома и апартаменты в России, а сейчас мы увеличиваем долю валютных активов.

У России есть плюсы для инвестиций: 

• В РФ доступна ипотека с хорошей процентной ставкой, а также другие виды кредитов,
• есть стратегии, дающие гораздо большую доходность, чем традиционная схема “купить квартиру и сдать в аренду”.
• низкая конкуренция за активы, поскольку мало людей занимаются инвестициями. 

Начиная с 2015 года мы запустили в России  34 доходные студии с использованием штурмовых стратегий (в первую очередь — раздела большого объекта на маленькие студии). Но потом мы поняли, что даже самые доходные студии уступают зарубежной недвижимости. 

Подробнее об этом смотрите в видео:

Сейчас мы продолжаем покупать в России ликвидные активы, дающие регулярный денежный поток, по цене ниже рыночной. Но в последнее время мы также регулярно наращиваем в портфеле долю фондов зарубежной недвижимости — REIT. 

Что такое REIT и почему на них стоит обратить внимание

Фонды зарубежной недвижимости (REIT) в долгосрочной перспективе обходят фондовый рынок. В период с 1973 до 2020 год REIT показывают среднегодовую доходность в долларах 11,64% — это выше средней доходности рынка акций. 

Большую часть доходов REIT платят инвесторам в виде дивидендов, которые можно вывести или реинвестировать. 

REIT особенно интересны сейчас, благодаря пандемии коронавируса и очередного глобального кризиса — на рынке царит великая депрессия, что дает отличные возможности купить перспективные активы дешево.

1. Эта ниша недооценена в последние годы — о REIT знают гораздо меньше людей, чем о рынке облигаций или акций. 
2. Доходность облигаций падает, поскольку ключевая ставка уже почти нулевая. 
3. Этот сектор начал восстанавливаться в начале 2020 года, но все изменилось из-за пандемии коронавируса
4. Поскольку Правительства печатают новую валюту, инфляции неизбежно будет расти, а для защиты от инфляции лучше всего подходят недвижимость и драгоценные металлы.
5. Сейчас качественная недвижимость, дающая денежный поток, продается со скидкой до 75%.

Вот еще несколько причин инвестировать в REIT: 

• Можно вложить минимальную сумму, доступную любому человеку — от 10 долларов.
• REIT стабильны, не инвестируют ваши средства в сомнительные схемы. 3/4 общего дохода они получают от операций с недвижимостью — это прописано в законодательстве. Также по закону они должны платить как минимум 90% дохода в виде дивидендов — в отличие от АО, которые могут вкладывать заработанные деньги в развитие компании и ничего не платить акционерам в первые годы работы. 
• Инвестиции в REIT — полностью пассивный доход по схеме “купил и забыл”. Личное участие не требуется. 
• REIT — не акции, а доля в недвижимости.
• Можно инвестировать в любое время из любой точки земли, достаточно иметь доступ к телефону или компьютеру. 

Преимущества REIT

У публичных компаний есть важные преимущества: 

1. Они освобождаются от налога на прибыль при сдаче в аренду или продаже актива.  
2. У REIT есть доступ к дешевым кредитам — им гораздо проще получить деньги, чем частными инвесторам.
3. Инвестор получает доступ к акционерному капиталу.

В результате у REIT отличная ликвидность, то есть вы можете в любой момент продать свой пай, а также хорошая доходность благодаря доступным кредитам и налоговым послаблениям. 

Почему REIT лучше, чем покупка квартиры, дома или апартаментов?

Во-первых, при покупке обычной квартиры расходы обычно больше планируемых (есть издержки — ремонт, простои и т.п.). 

Во-вторых, такой бизнес сложно масштабировать. Например, при запуске нашей первой доходной квартиры мы хотели в ближайшие годы довести количество таких квартир до ста, но у нас не получилось в силу нескольких причин:

1. Сложно получить ипотеку, даже вторую по счету.
2. Каждый объект требует внушительного стартового капитала, даже если покупать с максимальным кредитным плечом. Все равно нужен первый взнос и деньги на ремонт — это минимум миллион рублей. 
3. Приходится брать кредит и платить по нему 15 лет. Пока кредит не выплачен, доход не будет высоким. 
4. Инвестор должен принимать личное участие в проекте — следить за ремонтом, управлять и т.п. 
5. При применении штурмовых конструкций для увеличения доходов также растут риски. 
6. Квартиры, которые разделили на маленькие студии, не ликвидны — их достаточно выгодно сдавать, но сложно продать. 
7. В среднем по Москве уровень доходности — до 30% . 

С учетом годовой инфляции (более 10% в рублях) и высокой степени личного участия инвестора получается, что доход не слишком велик.  

С REIT все намного проще: 

• вы получаете стабильный доход, причем в долларах, и можете не переживать об очередном падении рубля,
• можете купить пай на любую сумму, например на несколько долларов США, находясь в любом месте,
• личное участие в управлении не требуется. Занимаясь недвижимостью в России, нам иногда приходилось в буквальном смысле переселяться туда, чтобы решить какие-то проблемы. Здесь не нужно выбирать объект, приезжать на сделку, контролировать ремонт, искать арендаторов. 

Кроме того, есть такое понятие, как диверсификация. REIT владеют разной недвижимостью — там есть рестораны, ТЦ и кинотеатры, есть супермаркеты, заправки, склады, дома престарелых. Часть из них подвержены кризисам, а часть остаются доходными даже во время пандемии.

Как купить REIT

Купить REIT можно со счета брокера — российского или зарубежного. Такие активы продают, например, на Санкт-Петербургской фондовой бирже (небольшой выбор активов,  доступно только для квалифицированных инвесторов) или на NYSE или любой мировой фондовой бирже. Граждан России могут купить их через зарубежного брокера.

Пошаговая инструкция: 

Шаг 1. Открытие брокерского счета с выходом на биржу. 

Шаг 2. Анализ и выбор REIT.

Шаг 3. Регулярная покупка акций REIT на небольшие суммы. 

Регулярно выполняя эти действия и инвестируя небольшие суммы ежемесячно, вы можете через 15-20 лет получать пассивный доход, которого хватит для поддержания привычного уровня жизни. 

Смотрите подробнее про выбор REIT на американских биржах и на СПб бирже:

3 секретных ингредиента в фондах недвижимости США

Чтобы улучшить результаты, добавьте в свой портфель три секретных ингредиента:

1. Небольшие REIT — так называемые Small Caps. Как правило, рынок оценивает их ниже примерно на 40% по сравнению с “голубыми фишками”. Поэтому за их счет вы можете получить повышенные дивиденды. К тому же обычно у этих фондов в собственности качественная недвижимость. 
2.  Internal Management. Уберите из фондов те, которые находятся под управлением внешних менеджеров. 
3. Покупка ниже рынка. Некоторые акции можно купить с существенным дисконтом по сравнению с их рыночной ценой. 

Как не ошибиться с REIT

Если тема вас заинтересовала и вы хотите знать подробности, записывайтесь на бесплатный онлайн интенсив по REIT. Там вы узнаете больше деталей, как купить REIT и что с ними делать, на что обратить внимание, может ли такой фонд обанкротиться, какие налоги платят REIT и многое другое.

Хочу узнать больше о REIT

Многие откладывают жизнь на потом, а инвестирование считают слишком сложным.  Но важно понимать, что инвестиции — единственная возможность выйти из крысиных бегов, заниматься любимым делом и жить жизнью своей мечты. Не откладывайте на завтра — записывайтесь на интенсив и сделайте шаг к своему будущему.

ПОХОЖИЕ БИЗНЕС-ИДЕИ: