REIT Тинькофф

Инвестиционный фонд недвижимости REIT (real estate investment trust) — перспективный вид активов, в долгосрочной перспективе обгоняющий по темпам роста фондовый рынок США. Многие американцы инвестируют в REIT, но у нас об этих ценных бумагах пока знают не все. Расскажем, в чем особенности вложений в фонды зарубежной недвижимости, как выбрать REIT и какие ценные бумаги можно купить через российского брокера Тинькофф. 

Что такое фонды недвижимости REIT

Так называют фонды, которые получают доход от операций с объектами недвижимости, чаще всего — от сдачи в аренду на долгосрок. Всего есть три вида REIT:

1. Наиболее распространенные — долевые (долевого участия), они работают как управляющие компании и получают прибыль с ренты.
2. Ипотечные — их менее 8% от всех фондов. Занимаются кредитованием, проводят сделки с ипотечными закладными на недвижимость, зарабатывают на процентах с ипотеки. 
3. Смешанные — гибрид первого и второго вида.

По категориям недвижимости, в которую инвестируют REIT, они делятся на: промышленные, офисные, отельные, складские, специализированные, инфраструктурные, работающие в сфере розничной торговли, здравоохранения, лесоперерабатывающей промышленности, лесные и диверсифицированные. Как правило, каждый фонд специализируется на 1-2 видах недвижимости (за исключением диверсифицированных REIT). 

Кроме рентных фондов, зарабатывающих на аренде, они бывают:

• земельными (работают с участками земли),
• девелоперскими (занимаются застройкой или реконструкцией объектов, иногда — продажей земельных участков под застройку),
• строительными (покупают объекты на первых этапах строительства и зарабатывают на перепродаже),
• смешанными (комбинируют несколько видов заработка).

По сути, REIT — это ценные бумаги компаний, работающих в сфере недвижимости. 

Инвестируя в них, вы покупаете небольшую долю собственности компании, то есть долю ее активов и право на получение части прибыли в виде дивидендов. А поскольку REIT занимаются операциями с недвижимостью, их акции можно рассматривать как арендный бизнес. 

Если вы — среднестатистический инвестор, вы не сможете купить сразу 10 или 100 квартир или домов, чтобы заработать на аренде. У вас просто не хватит для этого стартового капитала, и взять ипотеку сразу на несколько объектов не получится. Но вы можете купить любое количество акций фондов зарубежной недвижимости и регулярно наращивать инвестиции, получая дивиденды в валюте. 

Подробности смотрите в видео: 

Особенности REIT

У фондов зарубежной недвижимости есть несколько важных особенностей, о которых нужно знать: 

1. REIT по закону обязаны заниматься преимущественно недвижимостью, вкладывать в нее от 75% активов и зарабатывать на ней не менее 75% своего валового дохода.
2. Они обязаны выплачивать 90%-100% полученного дохода своим инвесторам в виде дивидендов.
3. У них должно быть не меньше ста акционеров. 1-5 крупнейших держателей акций не имеют права владеть более чем 50% ценных бумаг.
4. REIT управляются профессиональными попечителями или советов директоров. 
5. REITs не платят налог на дивиденды, но платят все остальные налоги, которые обязаны уплачивать американские корпорации. 

Исторически эти фонды обгоняют по доходности фондовый рынок. 

Многие приносят инвесторам 7-10% годовых валюте, в то время как дивидендная доходность индекса S&P 500 менее 2%. 

Если сравнить корреляцию фондов зарубежной недвижимости с американским фондовым, то на долгосрочных промежутках она не слишком высока. Поэтому вложения в REIT позволяют диверсифицировать портфель и снизить его волатильность. К тому же недвижимость традиционно считается ценным активом, который растет в цене. 

Вложения в REIT также позволяют застраховаться от инфляции: стоимость ренты с годами растет, соответственно, растут и дивиденды REIT.

Еще одно важное преимущество REIT — ликвидность. Вы легко можете купить или продать ценные бумаги в любой момент, когда идут торги на бирже. 

Как купить REIT в Тинькофф или у других брокеров

Покупать REITы в России можно через брокеров — российских или зарубежных. 

Крупным инвесторам из России выгоднее покупать REIT через зарубежного брокера — так можно сэкономить на налогах и комиссиях. Кроме того, у них доступны все REITs с бирже NYSE — а это около 200 активов. Но вам придется заплатить за обслуживание счета (от 20$ в месяц). Кроме того, лишь немногие зарубежные брокеры готовы работать с гражданами РФ, один из них — Interactive Brokers.

Смотрите подробнее, как выбрать REIT: 

Проще всего открыть счет у российских брокеров. Это можно сделать онлайн в течение нескольких минут. Ведение счета обычно бесплатно, но здесь более высокая налоговая ставка и меньше выбор активов, поскольку через российского брокера можно получить доступ к Санкт-Петербургской бирже. На ней торгуется 40 REIT. Один из самых известных брокеров — Тинькофф. 

Как открыть брокерский счет Тинькофф Инвестиции

Если вы уже являетесь клиентом банка, открыть счет и начать инвестировать не составит труда. Нужно перейти по ссылке и ввести номер своей карты Тинькофф, затем — подтвердить информацию через номер телефона. 

Счет открывается сразу, если это рабочий день для биржи; если нет — в следующий рабочий день. Документы вам привезет курьер в любое удобное место. Если вы уже являетесь клиентом Тинькофф, можно открыть счет полностью удаленно и подписать документы онлайн. 

Новым пользователям за прохождение обучение банк дарит деньги на покупку акций на сумму до 25 тыс. рублей. 

Для удобства можно установить приложение Тинькофф в мобильный телефон. 

Чтобы выбрать, куда вкладывать деньги, можно воспользоваться советами робота-аналитика. Работает круглосуточный чат. Ввод и вывод денег возможны в режиме 24/7. Деньги можно вводить без комиссий с карты другого банка (например, Сбербанка). 

Вы можете вводить любую валюту (рубли, доллары, евро) и конвертировать ее на бирже по текущему курсу. Так, для покупки REIT вам понадобятся доллары. 

У Тинькофф есть несколько тарифов, но начинающий может вести счет, вводить и выводить средства бесплатно. Брокер берет небольшую комиссию только за операции.

Когда вы открыли брокерский счет и пополнили его, остается выбрать REIT, ввести название или торговый тикер и подать заявку на покупку по текущей цене. Заявка сработает автоматически, и акции отразятся на балансе вашего счета. 

Обратите внимание, что покупать REIT через Индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) бессмысленно: это не дает никаких налоговых льгот или вычетов. 

Доступные REIT фонды Тинькофф

Через брокера Тинькофф доступны некоторые ценные бумаги трастов зарубежной недвижимости, которые можно купить через Санкт-Петербургскую биржу, например:

• Boston Properties.
• Digital Realty Trust.
• Apple Hospitality.
• Essex Property Trust.
• Macerich.
• Realty Income.
• Regency Centers.
• Sabra Health Care.
• Host Hotels & Resorts.
• Kimko Realty Corporation.
• Iron Mountain Incorporated.

Всего на Санкт-Петербургской бирже доступно 40 REIT, и постоянно появляются новые акции. У Тинькофф можно купить более половины активов из этого списка. Получить полный список фондов зарубежной недвижимости, доступных на СПб, бирже, можно на бесплатном мастер-классе по REIT. Проверить, что компания входит в число REIT, можно на сайте reit.com.

Читайте также, как купить свою первую недвижимость в США на 5000 рублей. 

Налогообложение REIT

Когда вы покупаете REIT через брокера, он становится налоговым агентом и сам выплачивает положенные налоги. Если вы приобретаете акции через Тинькофф или любого российского брокера, с вас автоматически удержат налог 30%. Заполнение формы соглашения W-8BEN в этом случае не поможет, поскольку его действие не распространяется на REIT. 

При покупке через зарубежных брокеров с вас удержат 10% налога, и еще 3% нужно оплатить в российскую налоговую самостоятельно.

Смотрите видео, почему начинающему инвестору стоит обратить внимание на REIT:

Но даже несмотря на высокую налоговую ставку через российских брокеров, большинство REIT приносят стабильно высокий доход и наращивают выплату дивидендов. Это хорошая возможность диверсифицировать свой портфель и через 10-20 лет заработать несгораемую пенсию в валюте — если регулярно покупать акции фондов на небольшую сумму и также вкладывать полученные дивиденды в покупку REIT. 

Еще больше информации о фондах зарубежной недвижимости, особенностях налогообложения и нюансах выбора REIT вы можете получить на бесплатном мастер-классе. Регистрируйтесь по ссылке.

Читайте также, почему REIT самый комфортный способ инвестирования.

ПОХОЖИЕ БИЗНЕС-ИДЕИ: