Инвестиции в зарубежную недвижимость

Все больше людей задумываются о том, чтобы вложить накопленные средства в инвестиционные активы и тем самым сохранить и увеличить капитал с минимальными рисками. Сегодня зарубежная недвижимость – популярный способ вложений среди предпринимателей и инвесторов. 

Существует два основных варианта получения прибыли с инвестирования в имущество: покупка недвижимости с целью дальнейшей перепродажи либо сдачи в аренду. В статье разберем основные нюансы инвестирования в жилые или коммерческие объекты за рубежом.

Продажа зарубежной недвижимости: где найти сведения об объектах

Сведения о продаваемых объектах можно изучать в реестрах недвижимости, которые есть практически во всех странах мира. 

Реестры содержат следующую информацию:

• адрес объекта;
• общие характеристики;
• кадастровую карту;
• правовую информацию;
• владельца.

Многие страны создают электронные базы данных. Также существует возможность заказа бумажной версии. 

Преимущества инвестиций в зарубежную недвижимость

Инвестиции в зарубежную собственность имеют ряд преимуществ:

1. По статистике, валютные вложения более выгодны, чем рублевые.
2. Есть разные способы и стратегии для инвестиций (существуют другие варианты, кроме прямой покупки объекта).
3. Недвижимость в некоторых государствах не подлежит аресту и взысканиям.
4. Большинство инвестиционных схем не требуют от вкладчика специфических знаний.
5. Минимальные риски при инвестировании по сравнению с другими вариантами вложений.
6. Возможности для иммиграции. Можно переехать жить в другую страну и получить там легальный статус благодаря наличию недвижимости (актуально для некоторых государств).
7. Пассивный доход. Жилую либо коммерческую собственность можно сдавать в аренду.
8. Сбережение капитала. Инвестиции в недвижимость сберегают средства от инфляции.
9. При росте цен на недвижимый фонд, можно выгодно перепродать. 

Но есть и минусы. Речь идет об иностранном государстве, гражданином которого инвестор, скорее всего, не является, и законов которого не знает. Поэтому возрастает риск мошенничества и денежных потерь. Не имея опыта и знаний, можно купить неликвидный или переоцененный объект. А еще такие инвестиции (за редким исключением) требуют крупного стартового капитала.

К тому же в некоторых странах содержание недвижимости обходится в крупную сумму — даже если там никто не живет. 

Другие способы покупки недвижимости за рубежом

Помимо прямой покупки, есть альтернативные способы приобретения таких объектов. 

1. Участие в пулах. Обычно сумма входа — от 100 000 долларов, при этом в пуле все делают под ключ, а инвестор ежемесячные дивиденды. Как правило, активы покупают сроком на 5 лет с расчетом на дальнейший рост их стоимости. 
2. Покупка ETF — открытых индексных фондов на бирже. При этом вы инвестируете не в конкретный объект, а в весь сектор недвижимости, которым владеет этот фонд. Например, известный инвестор Уоррен Баффет советует покупать индексные ETF, потому что обычный инвестор не способен обыграть рынок. Однако у ETF есть свои недостатки — размер дивидендов обычно близок к инфляции, в составе фонда могут быть “плохие” компании, вы не можете выбрать оптимальную точку входа. 
3. Покупка REIT. Если у вас ограничены средства, имеет смысл рассмотреть акции фондов зарубежной недвижимости REIT. Эти фонды сдают в аренду объекты недвижимости в США, Европе, Канаде и платят инвесторам дивиденды. Купить акции можно через любого брокера (Сбербанк, Тинькофф, БКС и т. д.) на любую сумму от 10$. Это хороший способ начать инвестировать для новичков с минимальным стартовым капиталом. Подробнее о том, как купить REIT в России, читайте здесь.

Изучение рынка зарубежной недвижимости

Для инвестирования в недвижимость за рубежом следует оценить рынок жилья в разных странах.

Оценка спроса на зарубежную недвижимость

Россияне чаще всего предпочитают приобретать недвижимость у прибалтийских соседей, таких как Латвия или Литва. Объясняется близостью государств, льготными условиями въезда и возможностью путешествия по шенгенской зоне.

В европейских странах отмечается рост числа сделок в Чехии, Польше. Это объясняется высоким уровнем жизни и близостью к странам ЕС, куда можно запросто съездить на выходные.

За 2020 год россияне в Турции купили 7,5% недвижимости, приобретенной иностранцами. В 2020 году Турция быстрее всех открыла границы, что вызвало рост объема инвестиций в турецкое жилье. 

Большинство соотечественников предпочитают приобретать дома, квартиры для последующей сдачи в аренду и получения пассивного дохода. Но некоторые покупают жилье для себя и живут в Турции большую часть года. Здесь относительно низкие цены на жилье по сравнению с европейскими государствами.

Покупка объектов недвижимости США популярна также за счет возможности получения пассивной прибыли. Особенным спросом пользуется коммерческая недвижимость. Сдача в аренду некоторых объектов в Америке способна приносить существенную прибыль.

Как видим, спрос на зарубежную недвижимость у россиян остается стабильно высоким. Для кого-то это хороший способ вложений, другие покупают жилье для себя. 

Как происходит процедура покупки зарубежной недвижимости

Покупка недвижимости за рубежом — достаточно сложная процедура. Инвестор должен учесть множество факторов, прежде чем принять решения о сделке. 

Для начала нужно определиться с целью покупки жилья за границей: будете ли вы сдавать его в аренду или проживать там. Следующий шаг – определить, сколько средств готовы потратить.

Выбор риелтора

Самостоятельные поиски объекта собственности обычно не приводят к положительному результату. Чтобы подобрать подходящий объект в другой стране, требуется обратиться к профессионалам. Можно выбрать как отечественного риэлтора, так и зарубежного. 

Помните, что специалист отвечает лишь за подбор объекта и правильное оформление сделки, но не несет ответственности за конечный результат.

При найме иностранного риэлтора первая проблема – языковой барьер. Поэтому придется нанять лицензированного переводчика. Такие услуги предоставляют многие компании. 

Как правило, зарубежные агенты лучше ориентируются в законодательстве, налоговых режимах иностранного государства.

Отечественные компании лучше ориентируются в специфических запросах россиян. 

Как не ошибиться при выборе агента:

1. Если агентство находится в России, проверьте регистрацию и адрес компании.
2. Обращайтесь к услугам лицензированных агентств.
3. Узнайте об опыте работы риэлтеров.
4. Ознакомьтесь с отзывами клиентов на тематических форумах.
5. Уточните размеры комиссии агентства: фиксированная это ставка или она варьируется.
6. Уточните, можно ли снизить цену на объект недвижимости.
7. Ознакомьтесь с обязанностями и гарантиями агента.
8. Задавайте вопросы по объекту покупки (инфраструктура, расположение, планировка, формы собственности).
9. Если появились подозрения, узнайте у агентства о возможности заказа инспекции. 

Тщательно проверяйте данные, даже если это займет много времени.

Проведение оценки зарубежной недвижимости

Процедура оценки недвижимости в других странах отличается от принятой в России. Например, в Европе она проводится по нормативно-правовым актам «Европейской группы ассоциации оценщиков». Оценка зарубежной недвижимости США проводится по «Единым Стандартам Профессиональной Оценочной Практики».

Для проведения оценки лучше привлечь юриста. Он поможет правильно оформить сделку и не потерять при этом средства.

До заключения сделки нужно нанять оценщика, который проведет оценку состояния недвижимости и составит смету.

Российские оценщики используют американскую модель, состоящую из трех подходов:

1. Затратный. Покупатель не должен платить сумму, большую чем при строительстве нового объекта по нынешней стоимости на земельный участок. Такой способ полезен при проверке расчетной стоимости.
2. Рыночный. Оценщики корректируют стоимость за недвижимость в сравнении с аналогичными объектами.
3. Доходный. Рыночная стоимость рассчитывается на основе оценки будущих доходов. Оценщик определяет, какую прибыль может принести здание владельцу.

Читайте также, куда можно инвестировать евро в 2022 году.

Как заработать на аренде зарубежной недвижимости

Сегодня на сдаче в аренду зарубежной недвижимости можно хорошо заработать, если правильно выбрать объект. Годовой доход может составлять от 3 до 10% в валюте. Размер арендной платы зависит от многих факторов:

• регион проживания (курортный город или мегаполис);
• страна. Выбирайте страны с наименьшими инвестиционными рисками;
• стоимость услуг управляющей компании; 
• особенности законодательства. 

Если российский собственник хочет сдать недвижимость за границей в аренду на срок от 6 месяцев, обычно приходится открыть зарубежный счет. Он необходим для перевода арендной платы. С него же собственник оплачивает налоги, коммунальные расходы, подоходный налог, согласно местным расценкам. 

Ипотека на зарубежную недвижимость

Ипотека на зарубежную недвижимость все популярнее среди россиян. Таким образом можно купить жилье за рубежом на выгодных условиях кредитования. Главное достоинство ипотечного зарубежного кредита: невысокий процент: чаще всего 4-5% годовых.

Минусы следующие:

• дополнительные финансовые расходы при выдаче иностранной ипотеки;
• жесткие требования к иностранцам при получении займа;
• некоторые государства практикуют меняющиеся ставки;
• высокий первоначальный взнос — от 30%;
• повышенный контроль за отмыванием средств.

При подаче кредитной заявки зарубежные банки смотрят на такие факторы:

• платежеспособность заемщика, подтвержденная документами;
• возможность внести большой первоначальный платеж (минимальный размер зависит от страны и региона);
• наличие счета в местном банке. Иногда есть требование, что счет должен быть за 1-2 года до оформления ипотеки;
• возможность перевести полный портфель документов на государственный язык;
• положительная кредитная история.

К странам с наиболее выгодными ипотечными предложениями относятся: Испания, США, Германия, Франция, Турция. Чехия, Болгария, Великобритания. Австралия характеризуются сложностью получения займа. 

Италия, Япония, Китай практически не выдают кредиты.

Ипотека оформляется поэтапно. Алгоритм оформления кредита может отличаться в зависимости от страны и условий банка. Приблизительный план следующий:

• выбор жилья;
• изучение конкретного ипотечного продукта;
• сбор документов и перевод на местный язык;
• подача кредитной заявки;
• подписание договора купли-продажи;
• банк рассматривает заявление;
• подписание договора с банком и внесение первоначального платежа;
• регистрация сделки;
• перечисление суммы кредитной организацией на счет продавца.

Через российские банки оформить ипотеку на зарубежную недвижимость можно через дочерние структуры, находящиеся за границей.

Налог на зарубежную недвижимость

Налог на зарубежную недвижимость платят резиденты РФ, т.е. лица, прожившие на территории России свыше 183 дней. Выделяют следующие виды налогов на недвижимость за границей:

• экономия на процентах ипотеки, оформленной для приобретения жилья;
• доход от использования жилья;
• прибыль от продажи имущества.

В первом случае гражданин обязан выплатить ставку 35%. Во втором случае выплачивается НДФЛ со ставкой 13%. Налог от продажи имущества уплачивают собственники, владеющие объектом недвижимости менее 3 лет, составляет 13%.

Инвестиции в зарубежную недвижимость — очень перспективное направление для россиян, которые хотят выгодно вложить свои сбережения. Но важно учитывать особенности законодательства страны, оценивать все риски и расходы на покупку и содержание иностранной собственности.

Читайте также про инвестиции в Real Estate Investment Trust.

ПОХОЖИЕ БИЗНЕС-ИДЕИ: