Как купить акции REIT в России

Одним из самых надежных способов инвестирования всегда считались вложения в недвижимость. Но далеко не каждый может себе это позволить, ведь порог входа очень высок. Кроме того, содержание недвижимости тоже требует постоянных затрат, что может оттолкнуть многих инвесторов. Но сегодня есть возможность инвестировать в недвижимость даже тем, кто находится в начале пути и пока не готов вкладывать большой капитал — достаточно купить акции REIT. Что это такое, где их можно купить, как выбрать фонд и выгодно ли покупать REIT — расскажем далее в статье.

Фонды REIT: как инвестировать в недвижимость при малом капитале

REIT (Real estate investment trust) — это фонды недвижимости, которые покупают или строят с нуля недвижимость, а затем продают или сдают в аренду с целью получения прибыли. Покупка REIT имеет ряд преимуществ. У них есть возможность привлекать кредитные деньги на выгодных условиях, а также использовать деньги акционеров фонда. К тому же у REIT есть налоговые льготы. Прибыль фондов распределяется между акционерами посредством выплаты дивидендов. 

Такие фонды идеально подходят для инвесторов с небольшим капиталом. Рейты дают возможность вкладывать средства в недвижимость почти любому человеку. 

Это хорошая возможность диверсифицировать портфель, вложив минимальную сумму в несколько долларов.

REIT — это вид акций компаний, которые занимаются недвижимостью (по закону не менее ¾ прибыли такие фонды должны получать именно от операций с real estate). Покупая такие акции, инвестор приобретает ценные бумаги компании, которые торгуются на рынке и в то же время — долю ее активов, заключенных в недвижимости. Смотрите подробности в видео:

Часто фонды REIT сравнивают с ПИФами, но это не совсем оправдано. В отличие от фондов зарубежной недвижимости, ПИФы инвестируют в разные инструменты. Читайте, куда еще можно вложить деньги. 

Инвестирование в недвижимость на бирже: выгоды и риски

Акции REIT на российском рынке — идеальный вариант для вложений начинающего инвестора. Но прежде чем принять решение, следует изучить возможные выгоды и риски.

Безусловным преимуществом фондов являются хорошие дивиденды. Не менее 75% дохода компаний — это арендная платежи, то есть денежный поток стабилен, поскольку все арендаторы имеют долгосрочные договора. Прибыль REIT легко спрогнозировать, а 90% полученного дохода рейты должны отдать акционерам. 

Средняя доходность — 11% годовых в долларах США. Это выше средней доходности акций на фондовом рынке. 

Кроме того, у большинства фондов количество объектов недвижимости и их стоимость в долгосрочной перспективе растут, а значит, растет и прибыль инвесторов. 

Основным недостатком таких вложений является сильная зависимость акций от рыночной ситуации. На их стоимость влияет общая ситуация на рынке, и если он падает, то стоимость REIT будет стремительно снижаться. 

Как правило, это не проблема для долгосрочных инвесторов — скорее повод купить подешевевшие акции “со скидкой” — то есть дешевле их справедливой рыночной стоимости. 

И даже в кризисные времена компании не перестают платить дивиденды. В марте 2020 года в связи с пандемией и обвалом на фондовом рынке некоторые акции потеряли до 70% стоимости — но сейчас большинство рейтов вернулись к своим докризисным отметкам. 

Какие бывают фонды REIT: классификация трастов

Фонды, представленные на бирже, делятся на следующие виды REIT: 

• ипотечные; 
• долевые (фонды физической недвижимости);
• гибридные. 

Первые считаются наименее безопасным инструментом инвестирования: они получают прибыль от процентов ипотек, которые они приобретают у банков. Вторые (а их на рынке абсолютное большинство) — от продажи или сдачи в аренду различной недвижимости. Третьи вкладывают и в застройку, и в приобретение объектов недвижимости одновременно — они являются самым редким видом инвестиционных REIT.

Кроме того, все акции REIT классифицируются в зависимости от управляемых ими областей:

• офисная недвижимость и прилегающая территория;
• производственная и промышленная недвижимость;
• торговая недвижимость;
• рекреационная недвижимость;
• жилая недвижимость;
• лесные территории;
• недвижимость, предназначенная для здравоохранительных помещений;
• склады самообслуживания для предприятий;
• инфраструктурные объекты;
• недвижимость для серверов;
• недвижимость для культурного отдыха и реклама;
• различные типы недвижимости.

Читайте, как гарантированно заработать себе на пенсию с помощью REIT. 

Смотрите видео, почему REIT лучше инвестиций в реальную недвижимость:

Где купить REIT в России

Есть несколько вариантов, где купить фонды REIT в нашей стране: на фондовом рынке через зарубежного брокера, на Санкт-Петербургской бирже через российского брокера или через специальные ПИФы в России. Разберем, как купить REIT на бирже. 

Иностранная брокерская компания 

Приобрести REIT можно с помощью иностранных брокеров. Это достаточно удобный способ, который позволяет выбрать из всех доступных на бирже REIT. Инвестор может зарегистрировать счет на подобной площадке и покупать фонды любых из 200 фондов недвижимости REIT. Кроме большого выбора фондов, есть и другие плюсы — возможности сэкономить на комиссии за операции (у зарубежных брокеров они намного ниже) и на налогах (снизив ставку с 30% до 13%).

Но есть несколько нюансов:

• многие не заключают договора с резидентами РФ;
• придется платить комиссию за ведение счета. Например, у брокера Interactive Brokers бесплатное обслуживание могут получить только клиенты с депозитом от 100 000 долларов;
• придется самому заполнять отчетность для российской налоговой. 

Читайте также: 5 причин, почему REIT — самый комфортный способ инвестирования. 

Акции REIT на Санкт-Петербургской бирже

REIT фонды не представлены на московской бирже, но некоторые из них есть на Санкт-Петербургской бирже. Там фонды REIT входят в общий раздел “недвижимость”, но классификация на этой бирже достаточно близка к оригинальной, которая используется на сайте reit.com.

Чтобы стать участником торгов, достаточно открыть бесплатный счет у любого из российских брокеров, имеющих выход на СПб биржу — например, у Тинькофф.

Самой капитализированной бумагой является SPB:SRC — этот фонд специализируется на розничной торговле. График котировки этих акций за последние полгода представлен ниже. 

Список REIT на Санкт-Петербургской бирже

Список REIT на Санкт-Петербургской бирже пока не слишком велик: сейчас там представлено около 40 таких фондов.

Чтобы получить полный список REIT, доступный через российских брокеров, приходите на бесплатный интенсив по REIT. 

Специальные ПИФы в России

В России есть собственный вариант REIT — паевые инвестиционные фонды, специализирующиеся на недвижимости. Все такие ПИФы являются закрытыми, поэтому инвестор может вернуть свои деньги не в любой момент, а лишь в определенный промежуток времени. Доходность таких фондов сильно варьируется: некоторые уходят в минус, а некоторые предлагают до 15% годовых.

Закрытые паевые инвестиционные фонды по закону должны вкладывать большую часть бюджета в недвижимость, а оставшуюся могут распределять между депозитами или облигациями. Важно понимать, что эти инвестиции очень зависят от курса валюты. 

Способы получения прибыли на REIT фондах

Выше мы написали, как вложиться в REIT. Теперь, о том, как на них можно заработать. Американские и британские REIT по закону обязаны распределять 90% своей прибыли в виде дивидендов, при этом многие компании выплачивают 100%. Инвестор получает прибыль не только от дивидендов, но и при продаже — в случае изменения стоимости компании. 

Например, если купить акции фонда во время обвала фондового рынка, то после восстановления можно рассчитывать продать их гораздо дороже, по справедливой рыночной цене. 

Система налогообложения

Согласно законодательству, со всех дивидендов REIT удерживается налог в 30% для граждан России, Украины и Республики Казахстан. Такая ставка распространяется на всех, независимо от того, есть ли у инвестора документ, подтверждающий возможность получения налоговой льготы. Покупка REIT через ИИС не дает возможности получить налоговый вычет. Как правило, налог удерживает сам брокер. 

Можно снизить налоговую ставку, только купив акции через зарубежных брокеров. В таком случае придется заплатить только 10% налог в американский бюджет (его удержит брокер) и еще 3% доплатить самостоятельно в российской ФНС. 

Советы начинающему инвестору, как выбрать и купить акции фондов недвижимости

Начинающим инвесторам важно понимать: прежде чем вкладывать свои средства в любые акции, важно изучить саму компанию, историю выплат дивидендов и многие другие факторы.

Важно оценить общую экономическую ситуацию и то, как изменения денежно-кредитной политики могут отразиться на стоимости акций, предусмотреть возможные изменения курса валют и процентных ставок.

Обязательно нужно оценить конкретный REIT в зависимости от внешних условий. Проанализировать насколько актуальна имеющаяся в собственности REIT недвижимость — например, склады предприятий или офисная недвижимость. 

Перед покупкой любых активов нужно сформировать подушку безопасности на случай непредвиденных расходов — чтобы в случае возникновения финансовых сложностей не пришлось срочно распродавать свое имущество.

Самая лучшая стратегия для инвестиций в REIT — долгосрочная. Такие активы не приносят сверхприбыли в течение нескольких месяцев или лет, но показывают отличные финансовые результаты на длинных дистанциях. Если вкладывать небольшие суммы денег ежемесячно и реинвестировать дивиденды, через 10 лет начнет проявляться сила сложного процента, а капитал значительно увеличится. Через 20 и 30 лет он вырастет во много раз по сравнению с первоначальными вложениями. 

Вот приблизительный расчет роста капитала, исходя из ежемесячных вложений в 5000 рублей при текущем курсе доллара:

	Вложено, без учета дивидендов, руб.	Средняя годовая доходность	Размер капитала на конец периода, руб.
10 лет	600 000	11%	1 017 517
20 лет	1 200 000	11%	3 892 481
30 лет	1 800 0000	11%	12 055 714

Это приблизительный расчет — если уметь отбирать REIT для покупки, можно получить гораздо больше 11% годовых. Кроме того, инвестор получает доход в долларах, что защищает его от рублевой инфляции.

Помните главное правило любого начинающего инвестора — понимать, что и зачем покупаешь.

Самые топовые американские акции REIT

Ниже представлены ТОП-9 американских фондов.

1. Iron Mountain Incorporated (IRM) — 8,99%.
2. Simon Property Group, Inc. (SPG) — 8,19%.
3. SL Green Realty Corp. (SLG) — 7,8%.
4. Vornado Realty Trust (VNO) — 6,66%.
5. Regency Centers Corporation (REG) — 6,58%.
6. Apartment Investment and Management Company (AIV) — 6,18%.
7. Federal Realty Investment Trust (FRT) — 5,88%.
8. Boston Properties, Inc (BXP) — 5,24%.
9. Healthpeak Properties, Inc. (PEAK) — 5,16%.

Если вы хотите глубже разобраться в этой теме и понять критерии выбора фондов, приходите на бесплатный интенсив по REIT. Там подробно расскажем про все нюансы и разберем две компании, которые есть в нашем портфеле REIT. Все участники получат полный список фондов зарубежной недвижимости, доступных на СПб бирже. 

Смотрите видео, как инвестировать в REIT на небольшие суммы:

Заключение

Вложения в REIT — удобный путь инвестирования в недвижимость для тех, кто пока не готов к покупке реальной недвижимости или хочет диверсифицировать свой портфель. Купить акции REIT проще всего через российского брокера, создав брокерский счет — это бесплатно и доступно онлайн. Порог входа невелик, но следует заранее оценить риски и проанализировать компанию, в которую вы планируете вложить деньги. 

Читайте также, как купить недвижимость в Америке. 

ПОХОЖИЕ БИЗНЕС-ИДЕИ: