Инвестиции в REIT США

Инвестиции в недвижимость всегда считались одним из надежных способов вложения средств. Но многие уверены, что купить недвижимость невозможно, не имея крупной суммы денег — даже если рассматривать вариант с ипотекой. Но сейчас возможно инвестировать в зарубежную недвижимость при наличии небольшого капитала при помощи Real Estate Investment Trust — REIT США. 

Они доступны любому, даже начинающему с небольшим капиталом. Бумаги публично торгуемых REITs  — это акции, которые можно купить на фондовом рынке. Благодаря REIT возможно вложить небольшую сумму в зарубежную недвижимость и получать хороший доход. 

Достаточно иметь деньги для покупки одной акции фонда (от 8-15 долларов). 

Кроме того, это отличный инструмент для диверсификации портфеля. Разберем, в чем особенности инвестирования в REIT, чем эти акции отличаются от других ценных бумаг и от реальных объектов недвижимости, как выбрать REIT.

Что собой представляет REIT США?

REIT USA — это инвестиционные фонды, которые занимаются покупкой или строительством недвижимости, впоследствии она сдается в аренду, либо продается с целью получения дохода. Биржевые фонды недвижимости появились в Соединенных Штатах и стали доступны инвесторам в 1960 году. Американские REIT создали, чтобы обеспечить доступ к объектам недвижимости широкому кругу клиентов.

Американские инвестиционные фонды подразделяются на:

1. Долевые – приобретается доля в объектах недвижимости. После приобретения недвижимости сдают её в аренду и получают прибыль за счет арендных платежей.
2. Ипотечные – приобретают закладные по  ипотечным кредитам на покупку недвижимости. Доход управляющей компании в этом случае образуется за счет платежей по долговым ценным бумагам. 
3. Смешанные – состоят из недвижимости и ипотечные закладных. Прибыль формируется как из арендных, так и из процентных платежей по закладным.

Все REIT можно также квалифицировать по виду деятельности объектов недвижимости, в которые фонды инвестируют средства: офисные здания и окружающие помещения; больницы, поликлиники; здания для торгующих компаний; производственные помещения; инфраструктурные объекты и прочие.

Есть несколько условий для приобретения статуса инвестиционного фонда:

• в составе акционеров инвестиционного фонда присутствует не менее 100 человек. При этом доля акций, приходящаяся на 5 крупнейших акционеров не должна составлять более 50 % от всего количества акций;
• акции компании должны свободно обращаться на фондовой бирже;
• дивиденды должны составлять 90% полученного дохода и более;
• активы фонда должны состоять на 75 % и более из недвижимости или ипотечных закладных;
• в составе доходов на поступления от арендных, а также платежей по ипотечным процентам должно приходится 75% и более.

Кроме того, рейты имеют налоговые льготы, что делает их привлекательными для инвесторов.

Подробнее смотрите в видео:

Основные отличия при инвестировании в REIT фонды США

Около 60% всех REIT в мире приходится на рынок США. Лучшие американские REIT специализируются в основном на рынке коммерческой недвижимости. Для граждан Америки существуют льготы при инвестировании в REIT фонды США. Доход при продаже бумаг не облагается налогом.

Для российских инвесторов акции REIT приравниваются к акциям обычных американских компаний. 

Налогообложение с полученных доходов от прироста стоимости, а также при выплате дивидендов имеет свои особенности. 

Преимущества и риски REIT компаний в США

Инвестиции в REIT компаний США выглядят достаточно надежными, особенно на долгосрочных отрезках, ведь исторически они обгоняют фондовый рынок по доходности. Но нужно ориентироваться в теме и понимать, какие REIT купить. 

Рассмотрим плюсы и минусы этого инструмента в инвестировании.

Плюсы вложения средств в инвестиционные фонды недвижимости США:

• Доступность — инвестиции в REIT можно начать всего с нескольких десятков долларов.
• Легкость — инвестору нужно лишь выбрать фонд и выкупить долю. Вопросами управления недвижимостью займется REIT. 
• Диверсификация инвестиций и стабильность — у людей всегда будет потребность в жилье. Американские фонды недвижимости интересны для инвесторов, поскольку владеют ликвидной недвижимостью.
• Надежность — по сравнению с акциями, облигациями и другими инструментами, риски от вложения в недвижимость ниже. 
• Высокая ликвидность — акции фондов можно быстро купить, и в любой момент продать.
• Доходность — рейты в среднем приносят 11% годовых в долларах.

Из минусов REIT-фондов компаний США можно выделить:

• Налогообложение — нерезидентам США придется отдавать почти треть дохода в виде налога в бюджет США. Однако средняя дивидендная доходность по фондам высока, поэтому даже уплатив 30% налога, вы будете получать высокие дивиденды. 
• Стандартные риски при покупке любых акций — в определенные моменты стоимость может падать. 

Чтобы снизить риски, не рекомендуется вкладывать все свои средства в REIT, тем более — в одну компанию. При грамотной стратегии риски легко свести к минимуму.

О том, как выбрать фонды на Санкт-Петербургской и американской бирже, смотрите в видео:

Как видите, преимуществ REIT намного больше, чем недостатков. Поэтому есть смысл держать в своем портфеле акции фондов зарубежной недвижимости. При этом необходимо учитывать риск-ориентированность конкретного инвестора, его инвестиционные цели и состав портфеля. 

Читайте, как вложить первые деньги в REIT и гарантированно заработать на пенсию. 

Лучшие REIT США на Санкт-Петербургской бирже

Многим инвесторам знакомы акции популярных REIT, доступных российским гражданам — REIT Patreon, Sabra REIT, Apple Hospitality REIT inc и другие. Где же можно приобрести бумаги американских инвестиционных фондов? Есть несколько площадок.

1. Американские биржи. Здесь торгуется большое количество REIT. Участвовать в торгах на американской бирже можно только через иностранного брокера (например, Interactive Brokers). В таком случае нужно помнить, что часть налогов придется рассчитывать и уплачивать самостоятельно. Соответственно, необходимо хорошо разбираться в налоговом законодательстве и вовремя продавать отчетность Чтобы можно было выбрать лучшие REIT США, нужно зарегистрироваться у брокера и получить доступ к американской бирже. Также нужно иметь внушительную сумму средств, так как у биржи есть ограничения для инвесторов. На американской бирже представлено более 200 инвестиционных фондов.
2. Санкт-Петербургская биржа. Количество торгуемых REIT значительно меньше. Здесь представлено порядка сорока компаний. Сделки можно совершать через российского брокера. Например, Тинькофф, ВТБ, Финам. Эти брокеры могут осуществлять сделки с ценными бумагами, торгующими на Санкт-Петербургской бирже. Например, акции Apple REIT можно купить на СПб бирже через Тинькофф. Важно не забывать! С выплаченных дивидендов брокер вычтет налог 30%.

Также REIT можно купить на Мосбирже. 

3. Инвестиционный банк. Не очень популярная площадка для торгов из-за высокого процента взимаемых комиссий. Перечень доступных инвестиционных фондов очень небольшой, поэтому такой способ не слишком популярен.

Основное преимущество зарубежного брокера — в том, что есть возможность снизить налоговую ставку до 13%. 

Из них 10% брокер сам вычтет (эти деньги пойдут в бюджет США), а еще 3% надо заплатить в российский бюджет — это придется сделать самостоятельно. Для крупных инвесторов экономия на налогах может оказаться очень существенной. Второе преимущество — огромный выбор фондов.

Но у них есть свои минусы: сложно найти компанию, которая готова работать с россиянами, за ведение счета придется заплатить (в российских компаниях это бесплатная услуга, а у Interactive Brokers не платить за обслуживание счета можно только при депозите от 100 000$), нужно самому платить часть налогов. Таким образом, зарубежный посредник подойдет для клиентов с крупным депозитом, а начинающему имеет смысл открыть счет у российского брокера. 

Читайте подробнее про инвестиции в REIT.

Как купить американские REIT фонды на Санкт-Петербургской бирже

Акции компаний REIT торгуются на Санкт-Петербургской фондовой бирже. На этой площадке вы сможете приобрести далеко не полный перечень всех REIT — там представлено  порядка сорока американских инвестиционных фондов, но их список постоянно расширяется.

Для покупки бумаг американских фондов недвижимости не нужно иметь статус квалифицированного инвестора. Чтобы совершить сделку на СПБ бирже, необходимо открыть брокерский счет (если он у вас еще не открыт) у российского брокера, который имеет право участвовать в торгах на этой площадке. Покупать рейты через ИИС (индивидуальный инвестиционный счет) не имеет смысла. 

Так как эти ценные бумаги не выделены в отдельный класс активов, нужно в первую очередь найти список REIT акций, которые торгуются на Санкт-Петербургской бирже, и рейтинг REIT фондов. Чтобы получить этот список, приходите на бесплатный мастер-класс по REIT. Там же можно узнать, какие REIT фонды платят дивиденды каждый месяц.

Информацию и показатели компаний лучше всего проверять на инвестиционных сайтах. Там можно посмотреть размер дивидендов, коэффициенты, денежный поток, показатели отчетности, текущие коэффициенты и другие показатели. Имеет смысл зайти на официальный сайт фонда, где можно посмотреть куда инвестирует фонд.

Предварительно стоит изучить основы фундаментального анализа компаний для инвестиций.

REIT акции США: дивидендная доходность 

При выборе иностранных дивидендных акций очень важно обращать внимание на дивидендную историю фонда — количество выплат, уровень выплат, динамику выплаченных дивидендов.

За последнее десятилетие среди различных классов активов, REIT показали самую высокую доходность, что наглядно видно на графике ниже.

Способы получения прибыли на американских фондах недвижимости

При инвестировании в американские фонды недвижимости можно получить доход двумя способами.

1. Первый — в виде разницы от прироста стоимости. При продаже бумаг, стоимость которых выросла, нужно будет рассчитать налог с разницы. Если продавать бумагу с убытком, то этот убыток можно зачесть по итогам календарного года.
2. Второй способ получения дохода от инвестирования — это дивиденды. Налог с дивидендов рассчитывается в любом случае.

Нужно помнить, что при покупке через российского брокера нужно будет заплатить налог 30%. Как правило, налог рассчитывает и оплачивает сам брокер — в этом случае он выступает налоговым агентом своего клиента. 

За последние 50 лет историческая доходность REIT фондов выше, чем средняя доходность фондового рынка.

REIT акции с дивидендами — это хороший инструмент для диверсификации портфеля инвестора и получения достойной дивидендной доходности. Каждый инвестор самостоятельно принимает решения исходя из своих целей и стратегии. Но эти фонды стоят того, чтобы обратить на них внимание — даже инвесторам с небольшим капиталом. 

Основной потенциал роста проявляется на долгосрочной дистанции. Вложив деньги в REIT, не получится увеличить капитал в 5 или 10 раз за год — это достаточно консервативная стратегия, не дающая сверхдоходности в краткосрочной перспективе. 

Но если постоянно вкладывать хотя бы небольшие суммы денег в эти фонды (по 5 000 — 10 000 рублей ежемесячно), а также реинвестировать полученные дивиденды, можно накопить крупный капитал. 

Если вы хотите больше узнать об инвестициях в REIT и получить список 40 фондов, доступных на СПб бирже, приходите на бесплатный мастер-класс.

Читайте по теме: 5 причин, почему REIT — самый комфортный способ инвестирования.

Смотрите также, как с помощью REIT реализовать свою мечту о запуске 100 доходных квартир:

ПОХОЖИЕ БИЗНЕС-ИДЕИ: