REIT: акции с дивидендами

REIT — аббревиатура от Real Estate Investment Trust, в переводе на русский язык — Инвестиционный Траст Недвижимости. Это компании в основном получают прибыль от аренды объектов, находящихся у них собственности.

Через фонды можно стать совладельцем недвижимости за рубежом. Одно из главных законодательных условий для reit США — 90% полученной прибыли распределяются между акционерами в виде дивидендов. Также по закону они должны получать как минимум 75% доходов от деятельности, связанной с недвижимостью. При этом многие фонды наращивают выплату дивидендов в течение последних 50 лет:

Разберем, как купить эти акции, в чем их преимущества и подводные камни.

Как инвестировать в REIT акции в России

У начинающих инвесторов часто не хватает средств, чтобы стать единоличным собственником недвижимости — даже если речь идет о недорогой квартире. Но инвестирование в reit позволяет без больших вложений стать совладельцем ликвидного доходного объекта за рубежом и получать постоянные выплаты.

Акции рейтов торгуются на биржах. Для инвестирования достаточно открыть счет у иностранного или российского брокера, имеющего доступ к одной из таких площадок.  

В мире насчитывается около 200 фондов зарубежной недвижимости. Так, на Нью-Йоркской бирже reit фонды США представлены активами более 150 компаний. Здесь же можно вложиться в ценные бумаги ETF недвижимости. 

Акции REIT на Санкт-Петербургской бирже

С небольшой суммой инвестиций лучше открыть счет у отечественного брокера. Для этого подойдет любой брокер с доступом к Санкт-Петербургской бирже. Там доступны акции около 40 REIT.  Стать участником торгов можно, открыв брокерский счет у любого из российских брокеров с выходом на СПб биржу — например, Тинькофф, БКС, Фридом Финанс и т.д. Достаточно открыть счет, завести деньги и создать заявку на покупку. Открытие и ведение счета, как правило, бесплатно, но брокер берет небольшие комиссии за операции. 

На СПБ бирже reit акции с дивидендами включены в сектор “Недвижимость”. Ниже представлен reit рейтинг 10 фондов на Санкт-Петербургской бирже, входящих в S&P 500:

• Realty Income;
• American Tower;
• Digital Realty;
• Iron Mountain;
• Regency Centers Corporation;
• Kimco Realty;
• Essex Property Trust;
• Boston Properties;
• Alexandria Real Estate Equities Inc;
• Welltower Inc.

Узнать полный список активов, доступных на СПб бирже, можно на бесплатном интенсиве по REIT. 

Интерес к инвестированию снижает повышенная ставка налогов для акций зарубежных компаний, включая REIT. Граждане РФ должны заплатить 30% с полученных доходов. Обычно этот налог за владельца ценных бумаг платит брокер — инвестор получает доход уже за вычетом налога. 

Но поскольку REIT показывают высокую историческую доходность и обгоняют американский фондовый рынок по темпам роста на протяжении почти 50 лет, даже с учетом высокой налоговой ставки можно получить хорошую доходность. 

Налоговую ставку можно снизить, если открыть счет у зарубежного брокера. Правда, не все они работают с россиянами. Один из доступных для граждан РФ вариантов — Interactive Brockers. В таком случае налоговая ставка — 13% (10% вычтет брокер, 3% надо оплатить в ФНС РФ самостоятельно). 

Читайте, почему REIT — это самый комфортный способ инвестирования. 

REIT фонды: динамика котировок 

Котировка — это стоимость финансового инструмента в указанный период времени. На динамику влияют продавец и покупатель. Поэтому котировки постоянно меняются.

На графике ниже представлена динамика котировок акций Realty Income:

Источник графика Investing.com.

Советы новичку при выборе REIT

Существуют определенные критерии, по которым анализируют и выбирают дивидендные компании REIT:

1. Структура активов. Для начала нужно разобраться в какую отрасль недвижимости вкладывается фонд. Имеются перспективы для развития или нет.
2. География. Риски увеличиваются, если недвижимость концентрируется на одной территории.
3. Среднегодовая доходность. Нормой считается не менее 5% годовых.
4. FFO — Funds From Operation. Это чистая прибыль плюс списанные из нее в бухгалтерском отчете расходы на амортизацию.
5. Мультипликатор FFO/S. Показывает рост цены на одну акцию. Его лучше рассматривать в динамике. Если показатель растет, то увеличивается сумма выплат.
6. Долговая нагрузка: Net Debt/FFO. Хорошо, если значение менее 2.
7. Отношение процентов по платежам к FFO. Если с рейтом все хорошо, то денежные потоки будут выше платежей по долгам.
8. Действия инсайдеров — они продают или докупают акции?
9. Изменение балансовой стоимости активов и анализ истории выплаты дивидендов.

На рейтах можно заработать 2 способами — за счет выплаты дивидендов и за счет роста стоимости самих активов. Обычно акции растут в цене в долгосрочной перспективе, и со временем их можно выгодно перепродать.

Изучение дивидендной доходности

Чтобы рассчитать будущий доход и уменьшить риски от инвестиций, необходимо изучить дивидендную доходность. Это соотношение объема дивидендов за конкретный период на 1 акцию по стоимости курса акции.

Интересуйтесь не только размером вознаграждения, но и периодичностью. Обратите внимание на сроки выплат дивидендов. 

Для расчета доходности текущую цену за акцию (до удержания налогов) делят на стоимость ценной бумаги и умножают на 100. Полученное значение и есть процент прибыли. 

Формула имеет следующий вид: ДД=ДА/ЦА*100.

Ниже приведен график дивидендной доходности Iron Mountain:

Источник графика FINVIZ.com. 

Вот топ reit по дивидендной доходности:

• Federal Realty Investment — 4,02%;
• Healthpeak Properties — 4,10%;
• Regency Centers Corporation — 4,20%;
• Simon Property Group — 4,56%;
• Realty Income Corporation — 4,62%;
• Vornado Realty Trust — 4,71%;
• SL Green Realty Corp. — 5,01%;
• Iron Mountain Incorporated — 7,2%.

Оценка потенциала роста компании

Под потенциалом роста компании подразумевается способность генерировать прибыль. Чтобы оценить это значение, необходимо посмотреть итоги деятельности за предыдущие периоды.

Лучше оценивать динамику прошлых продаж и прибыли за 10 лет. На таком отрезке понятно, в какую сторону двигается компания, увеличивает или снижает обороты. Если динамика непостоянна, то оценить потенциал роста сложнее.

Неравномерный прирост говорит о цикличности бизнеса и зависимости от экономических циклов.

Есть определенные вопросы, помогающие оценить потенциал компании:

1. Какое место занимает компания на рынке.
2. Имеется уникальная стратегия улучшения заполняемости помещений и повышения арендной платы или нет.
3. Как высоко оценивает товар потребитель.
4. Насколько продажи зависят от одного рынка, клиента и т.д.
5. Что может повлиять на падение продаж.
6. Каким образом компания хочет расти.
7. Какие отлаженные варианты роста.

Полезно изучать годовые отчеты компаний — обычно их можно найти в открытом доступе. 

Как получить дивидендные выплаты

Получению дивидендных выплат предшествуют некоторые события:

1. На совете директоров определяется размер выплат.
2. Акционеры утверждают размер вознаграждения.

После этого формируется список собственников акций на дату очередной выплаты. Это называется “дивидендной отсечкой”. Она необходима для фиксации состава, имеющего право на дивиденды, ведь ценные бумаги ежедневно торгуются на бирже, и их владельцы меняются каждый день. 

Дата  публикуется в СМИ, в интернете, на бирже. Вознаграждение делится на типы:

1. Промежуточные. Распределяются до окончания финансового года.
2. Финишные. Уплачиваются после окончания финансового года.

Дивиденды можно получить в двух формах:

1. Денежной. Получают в долларах.
2. Имущественной. Выплачивают ценными бумагами этой же компании.

По периодичности:

• раз в год;
• раз в квартал;
• раз в полгода;
• ежемесячные.

Дивидендные выплаты также классифицируются по регулярности:

1. С постоянной периодичностью, по графику.
2. Дополнительные.
3. При ликвидации компании. Средства от распродажи делятся между собственниками активов.

Как получить вознаграждение:

1. Управляющий зачисляет на ваш счет. Фонд сам вычитает налог. Сумма поступает на счет в течение нескольких недель
2. Другой способ — получение в отделении почты, банка. Налог оплачиваете самостоятельно.

Средства не поступят сразу же после даты отсечки. Обычный срок — 25 дней.

REIT с ежемесячными дивидендными выплатами

Большинство зарубежных фондов выплачивают дивиденды ежеквартально. Но есть и те, которые производят выплаты чаще. Предпочтительнее выбирать дивидендные компании с ежемесячными выплатами.  Накопив такие активы на крупную сумму, можно гарантированно обеспечить себе ежемесячную прибыль в долларах.

Все данные действительны на момент написания статьи — на март 2021. Не забывайте, что дивиденды зависят от роста цен на акции. Котировки меняются ежеминутно. Поэтому информация в более поздний период может измениться.

Далее представлен обзор наиболее крупных компаний reit с ежемесячной выплатой:

1. Первое место принадлежит Realty Income. Траст скупает коммерческую недвижимость в США и Пуэрто-Рико. Компания возвращает инвесторам вложения на уровне 5-7% годовых. На данный момент акции торгуются по цене 60,78$. Дивиденды сохраняются на уровне 0,23$ за акцию.
2. LTC Properties — фонд, специализирующийся на сдаче в аренду недвижимости медорганизациям. Выплаты акционерам постоянно увеличиваются. Дивидендная доходность приблизилась к 5% годовых. Сейчас акции продаются за 41,62$ за штуку. Вознаграждение составляет 0,19$.
3. Whitestone — REIT, владеющий торговыми центрами в южной части США. Фонд быстро растет и развивается. Сейчас стоимость одной акции равна 9,67$. Ежемесячное вознаграждение выплачивается в размере 0,035$.
4. Apple Hospitality REIT — компания, занимающаяся строительством и выкупом отелей. Является владельцем более 240 отелей на территории США. Акции компании торгуются на Нью-Йоркской бирже за 14,64$ за штуку. Дивиденды составляют 0,1$. Годовой доход может достигать 13%.
5. STAG Industrial — собственник промышленных зданий на территории США, Германии, стран Западной Европы. Договора с арендаторами заключаются на длительный срок, от 5 лет. Инвесторы получают вознаграждение в размере 0,12$.

Таков топ reit, выплачивающих вознаграждение раз в месяц.

Смотрите видео, как запустить 100 доходных квартир с помощью REIT:

REIT фонды в России: налог на дивиденды

Дивиденды — это один из вариантов дохода, который облагается налогом. 

Санкт-Петербургская биржа прямо указывает, что ставка по налоговым выплатам REIT составляет 30%. Это особенности налогообложения США. Никаких налоговых льгот нет.

Но если акции reit приобретены через американского брокера, сумма налога составит 13%. Необходимо заполнить форму 3-НДФЛ и отнести в налоговую инспекцию.

У какого брокера вы бы ни купили акции, двойное налогообложение отсутствует. США возьмет 10% как для всех граждан Америки. Это нужно указать в форме 3-НДФЛ. Останется доплатить 3%.

REIT дает возможность получить отличные финансовые результаты, регулярно инвестируя небольшую сумму — от 5000 рублей в месяц, особенно если вкладывать полученные дивиденды в покупку новых REIT. На долгосрочных отрезках благодаря сложному проценту можно накопить очень крупный капитал и обеспечить себе “несгораемую пенсию” за счет дивидендов в валюте. 

Для тех, кто хочет глубже разобраться в этой теме, мы подготовили пошаговую систему — курс по инвестированию в REIT. Чтобы узнать подробности и получить список 40 REIT на СПб бирже, приходите на бесплатный интенсив.

ПОХОЖИЕ БИЗНЕС-ИДЕИ: