Недвижимость в Европе как успешная инвестиция

Западный рынок недвижимости — это перспективная ниша для инвестиций. Многие считают, что вход на такой рынок начинается с астрономических сумм. При поверхностном изучении ценовой политики в глаза бросаются предложения коммерческой недвижимости по странам Европы с ценой от €5 млн, а ретейл-помещения небольшой площади, размещенные в престижных и популярных местах, реализуются за €3-5 млн. 

Но если углубиться в тему европейского рынка недвижимости, нередко можно встретить предложения со стартовой суммой от €50 тыс. Это могут быть мини апартаменты, обеспечивающие порядка 5% прибыли в год от аренды, или сделки в инвестпроектах девелопмента (10-15% годовых).

Для розничного инвестора с небольшим стартовым капиталом оптимальный способ начать инвестировать в недвижимость и получать стабильный доход в валюте — покупка фондов зарубежной недвижимости REIT. При этом можно стартовать с любой суммы, поскольку акции многих фондов стоят не больше 10-20$. 

Как купить недвижимость в Европе, чтобы она приносила доход

Прежде всего, нужно точно определиться с целью приобретения европейских квадратных метров.

Потому что недвижимость можно приобретать лично для себя (отдых и проживание), а также с целью получения вида на жительства, гражданства в той или иной стране. В таком случае критерии выбора существенно отличаются от критериев выбора квадратных метров, которые в потенциале обеспечат растущий и стабильный доход. Инвестиционный продукт призван приносить прибыль от вложений капитала. Смешивать мотивации при покупке недвижимости не рекомендуется, так как критерии выбора объекта для покупки совершенно разные. 

Если присматривать жилье для себя, то подбирают помещения и их местоположение исходя из личных предпочтений без учета коммерческой выгоды. Если в приоритете получение визы или паспорта, то очень редко такое приобретение в дальнейшем способно приносить ощутимый доход. Таким образом, критерии выбора зарубежной недвижимости, купленной для инвестиций, должны учитывать сугубо инвестиционную привлекательность и не преследовать иных целей. 

Читайте подробнее про инвестиции в зарубежную недвижимость.

Что предлагает европейский рынок инвестору

Если вы решили, что капитал должен работать и увеличиваться, вашему вниманию предлагаются несколько инвестиционных продуктов:

• Приобретение с последующей сдачей нанимателю номеров в гостиницах, комнат в пансионах для пожилых людей или в общежитиях.

Цена объектов недвижимости такого вида стартует от 100 тыс.евро, есть возможность приобрести как одну комнату, так и целую блочную систему с несколькими комнатами. Владельцам этого типа жилых помещений отказано в праве жить там самим, но такое ограничение недурно компенсируется достаточно высокой доходностью около 5% годовых в валюте. 

• Покупка с дальнейшей сдачей в наем микро апартаментов и квартир.

Такой тип жилья специалисты советуют приобретать в благополучных и крупных населенных пунктах. В этом плане весьма привлекательны микро апартаменты – это квартиры площадью от 20 до 35 кв.м и минимальной стоимостью 120 тыс.евро. Приобрести такое малогабаритное жилье можно в новострое, а прибыль за год от сдачи его в аренду может в среднем составить 4,5%. 

Этот вид недвижимости имеет значительные преимущества. Например, в Германии договоры на аренду микро апартаментов большей часть среднесрочные (т. е. годичного срока действия), по этой причине у собственника есть возможность индексировать плату за аренду. Также можно выселить жильцов, в случае их недобросовестности или неплатежеспособности.

Квартиры размером 70-80 квадратов стоят от 300-400 тыс.евро и при условии долгосрочной аренды обеспечивают порядка 3% годовой прибыли. В тоже время данное жилье более ликвидно по сравнению с микро апартаментами. В давно и успешно освоенных кварталах больших и густонаселенных европейских городов минимум новостроек. По этой причине основная часть инвестиционных предложений – это вторичное жилье. 

ВНИМАНИЕ! Если вы приобретаете вторичку, готовьтесь к более высоким затратам на ее обслуживание.

И еще один нюанс: не ведитесь на позиции с привлекательной, но непомерно высокой арендной прибылью (7–10%), и с гарантией договора аренды на несколько первых лет владения недвижимостью. Чаще всего это признак неликвида, стоимость которого завышена не меньше, чем в полтора раза. Приобретя такие жилые метры, своей переплатой вы по факту сами и оплачиваете этот высокий процент. А по истечении арендного договора вы вряд ли найдете новых доходных жильцов. Перепродать жилплощадь с выгодой для себя, скорее всего, не удастся. 

• Реновация жилья.

В данном случае деньги вкладываются во вторичку. При этом жилье требует средств на ремонт, после которого можно будет сдавать квартиру в наем или со значительной выгодой перепродать. Работы по реновации жилых метров в среднем продолжаются несколько месяцев, а в целом затраты на приобретение и ремонт помещения составляют порядка €200–400 тыс. Сдача квартир нанимателям на длительный срок после реновации приносит по средним подсчетам порядка 4% годовых, а продажа обеспечивает прибыль 10-15%

ВНИМАНИЕ! Сумма дохода от краткосрочной сдачи квартир внаем примерно на 1% выше прибыли от долгосрочной аренды, но уровень риска простоя жилья выше.

Такие проекты можно присмотреть для инвестиций, например, в Греции (Афины), где много жилого фонда под ремонт, на который хозяева не имеют средств и поэтому готовы продать жилье по привлекательным для инвестора ценам. 

• Покупка фондов зарубежной недвижимости.

Самый простой способ для начинающих, доступный в России и СНГ. Достаточно зарегистрироваться у любого брокера (например, Тинькофф) и онлайн в 2 клика покупать акции фондов, которые владеют зарубежной недвижимостью в США, Европе, Канаде, сдают ее в долгосрочную аренду и выплачивают своим инвесторам не менее 90% полученной прибыли. Это полностью пассивный доход, который можно получать удаленно, не выезжая из города. Такие активы абсолютно ликвидны, их в любой момент легко продать на фондовой бирже. Они приносят доход в виде дивидендов, к тому же акции многих фондов со временем растут в цене. 

Инвесторам доступны десятки REIT на Санкт-Петербургской фондовой бирже, а если зарегистрироваться у зарубежного брокера, можно купить сотни фондов зарубежной недвижимости. 

• Заем для вложений в инвестпроекты (девелопмента или реновации).

Один из видов коллективных инвестиций для опытных инвесторов. Если вы не боитесь высоких рисков, то в награду данный инструмент увеличения капиталов обеспечит большую доходность. В этой схеме вы не приобретаете недвижимость в личную собственность, а вместе с компаньонами по инвестициям вносите свой капитал в девелопмент или реновацию под управлением проектной компании, которая принимает заемные средства под свои инвестпроекты. Они могут работать как с реконструкцией старого жилого фонда, так и с возведением нового жилья. Займы привлекаются по фиксированной годовой ставке в границах 8-12% . Для участия в проекте такого рода понадобится как минимум порядка €100 тыс. На практике большинство сделок этой схемы имеют срок до 2-х лет.

• Еще один инструмент коллективного инвестирования — клубные сделки в бизнес проектах девелопмента.

В этой схеме коллектив участников (часто до 5 человек) – это объединение во главе с генеральным партнером. Прибыль обеспечивается результативностью проекта, ее сумма не ограничена, на практике можно рассчитывать на годовую прибыль 10-15%. Реализация одной инвест сделки может длиться до двух-трех лет. Клубная схема сложна и результативна только в случае наличия внушительного капитала, поэтому стартовые вложения в таких сделках составляют минимум €500 тыс. 

Очевидные плюсы коллективных инвестиций — в том, что бюджет сделки «в складчину» может составлять несколько миллионов евро. Это обеспечивает лояльность банков и выгодные условия финансирования с их стороны, дает возможности оптимизации в части налогообложения, а такие другие преимущества, малодоступны индивидуальным инвесторам с небольшим бюджетом. При этом любой участник бизнес-проекта может самостоятельно и независимо проверить все риски. Поэтому для каждого коллективного инвестора участие других компаньонов есть дополнительной гарантией потенциального успеха и надежности проекта. Ответственные и надежные инвестиционные команды стараются предлагать такие проекты, где даже при неблагоприятном исходе вы просто вернете свои вложения, не получив выгоды. 

Читайте, как купить недвижимость в Америке.

Где сегодня можно приобретать недвижимость

Условия инвестирования, критерии для выбора жилых метров в границах ЕС не слишком отличаются, но все же в каждой стране есть свои особенности и свое законодательство, которое необходимо изучить перед покупкой. Вы можете рассмотреть рынок недвижимости в Германии, Испании, Великобритании, Греции и других стран, где подберете выгодный объект или проект для инвестирования. 

Например, Албания ждет не только туристов, но и потенциальных покупателей своей недвижимости. Здесь ее приобретают как для собственного отдыха, так и для бизнеса на аренде. Специалисты отметили ценовой рост на албанскую недвижимость: объекты, которые ранее реализовывали по 600-650 евро за квадрат, сейчас стоят по €700-750, при этом девелоперы прогнозируют дальнейший увеличение цен.

Также обращает на себя внимание Латвия. Например, жилье в Риге ниже по цене, чем в других европейских столицах, даже по соседству в Таллине и Вильнюсе, а прибыльность от сдачи в аренду раза в два выше, чем в Берлине или Лондоне. 

Студенческие апартаменты – относительно молодой инвестиционный сегмент, не слишком развитый на просторах РФ. А вот в Великобритании он имеет заслуженный успех. В среднем по стране за год цены на недвижимость выросли на 4%, а, например, в Манчестере и в целом на северо-западе страны – на 6,5%. Поэтому Великобританию часто выбирают инвесторы, ориентирующиеся скорее на рост цены объекта, чем на доход от аренды. 

В 2019 году Великобритания утвердила программу, предполагающую увеличение числа иностранных студентов с 480 тыс. до 600 тыс. к 2030 году. С 1 июля 2021 года будет возвращена двухлетняя рабочая виза для студентов. Старые студенческие кампусы университетов просто физически не выдержат такой нагрузки. Кроме того, сегодня студенты не хотят жить в некоем подобии коммуналки, и отдают предпочтение современному жилью типа «студия», с обеспечением развитой инфраструктурой (от Wi-Fi до кинотеатра). Статистика утверждает, что за последние годы было построено 250 тыс. номеров для студентов по всей Великобритании. И при этом на каждую кровать в студенческом общежитии приходится 2,9 претендента. Поэтому рынок студенческих апартаментов обречен на рост.

Что касается некоторых мегаполисов, то последние пару лет наблюдается значительный и весьма активный рост цен на недвижимость. Десятку мегаполисов со сверхскоростным ростом цен на элитную недвижимость возглавляет Берлин (+14%), далее Москва (+12), Франкфурт (+9,6%), Токио (+8,4%), Эдинбург (+7,6%), Париж (+7,5%), Дели (+5,8%), Цюрих (+5,2%), Мадрид (+5,1%), Женева (+5,0%).

Рынок европейской недвижимости имеет свою специфику. Если вы решили купить жилую или коммерческую недвижимость в одной из европейских стран, рекомендуем заранее изучить все аспекты приобретения объектов иностранцами, особенности налогового законодательства, а также трезво оценить все затраты на покупку и содержание недвижимости, прогнозы аналитиков по рынку в этом регионе и учесть все возможные нюансы. Как правило, такой способ вложения требует внушительного капитала. Но даже имея 50$, можно инвестировать в доходную недвижимость за рубежом через покупку акций REIT. 

Читайте также, куда можно инвестировать евро.

ПОХОЖИЕ БИЗНЕС-ИДЕИ: