Как покупать доходную недвижимость на фондовом рынке от 50$ до 3 000 000$ и получать ежемесячные дивиденды в валюте

Есть много способов инвестирования — банковские вклады, акции, облигации, ПИФы, драгоценные металлы, криптовалюты, доходные дома и другие инвестиции в недвижимость и т.д. Есть способы, о которых знают все — например, если накопилась крупная сумма, можно купить квартиру и сдать ее в аренду, или положить деньги на банковский вклад. Но есть варианты, о которых мало известно. В этой статье разберем такой малоизвестный и недооцененный инструмент, как REIT.

REIT фонды — что это такое

Аббревиатура REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust. Так называют фонды зарубежной недвижимости, которые занимаются доходной недвижимостью в Америке: сдают ее арендаторам и получают прибыль, которую выплачивают инвесторам.  Их ключевые особенности: 

1. Налоговый режим REIT позволяет им не выплачивать налог на прибыль.
2. Фонды имеют долгосрочные договора аренды с ежегодно растущей ставкой.
3. Все расходы на страховки и обслуживание объектов недвижимости оплачивают арендаторы.
4. Закон обязывает их платить инвесторам не менее 9/10 своего дохода.
5. Закон обязывает REIT не менее ¾ средств зарабатывать от операций с недвижимостью.

На протяжении полувека средняя доходность REIT обгоняет доходность фондового рынка. На мой взгляд, сейчас это одна из самых безопасных и комфортных стратегий, которая может гарантировать инвестору финансовую независимость.

Капитализация фондов зарубежной недвижимости — около 2 трлн, что немного по сравнению с фондовым рынком и в 10 раз меньше, чем капитализация рынка облигаций. Но доходность последних упала до минимальных отметок, поэтому многие инвесторы ищут другие инструменты и переходят в материальные активы (сырье, золото, недвижимость и т.д), включая REIT. 

Смотрите видео, почему за последние 47 лет это лучшая стратегия для начинающих инвесторов:

Американские REIT как путь к финансовой свободе в России

Самый главный совет для начинающего инвестора — не пытаться разбогатеть быстро, а создать личный инвестиционный план. Для этого нужно поставить финансовую цель, определить доступную сумму инвестиций. После этого вы сможете посчитать ожидаемую доходность и срок достижения своей цели. Средняя доходность по рынку фондов зарубежной недвижимости — 11%. Но есть активы, которые позволяют зарабатывать больше.

Огромное значение имеет срок инвестирования. Чем позже вы начнете, тем больше нужно инвестировать ежемесячно. Срок даже важнее суммы, поскольку на длинных дистанциях проявляется сила сложного процента. Оптимально заложить горизонт инвестирования в 20-30 лет. 

Первые шаги, как купить REIT

Весь процесс инвестирование включает два этапа. 

1. Накопление. Человек вкладывает деньги, получает дивиденды и реинвестирует их. За 20 лет можно получить отличные финансовые результаты, даже если ежемесячный вклад составляет 8-15 000 рублей. 

Если говорить о более крупных суммах, то с инвестициями порядка 60 тысяч в месяц можно рассчитывать на “несгораемую пенсию” в 60 000 рублей (расчет приблизительный, точная доходность зависит от выбора REIT). Дело в том, что капитал увеличивается в геометрической прогрессии по сравнению с суммой инвестиций: через двадцать лет у вас будет капитал в четыре раза больше, чем инвестировали, а еще через десять лет он вырастет уже в четырнадцать раз. Этот пример иллюстрирует основной тезис: срок важнее размера инвестиций, и чем раньше вы начнете — тем лучше. 

REIT у Тинькофф и у иностранных брокеров

Чтобы покупать REIT фонды в России, не нужно получать статус квалифицированного инвестора. Вы можете открыть счет у российского или зарубежного брокера и купить их как физическое лицо. Если у вас есть индивидуальный инвестиционный счет, покупать на него REIT бессмысленно, поскольку налоговый вычет по этим бумагам недоступен. 

Российские брокеры (Тинькофф, Финам, БКС и другие) имеют доступ на Санкт-Петербургскую биржу и предлагают на выбор около 40 фондов. Этот вариант подойдет начинающим с небольшими суммами. Большой разницы в комиссиях и условиях работы между ними нет. Мы ведем свои сделки в Тинькофф.

Людям, настроенным инвестировать крупные суммы, больше подойдет зарубежный брокер — например, Interactive Brokers. Но учтите, что не все зарубежные брокеры работают с жителями России. Кроме того, нужно быть готовым платить комиссию за обслуживание счета. 

После открытия счета у брокера остается выбрать REIT и купить акции. 

Рейты: особенности покупки у разных брокеров

При покупке фондов зарубежной недвижимости у зарубежного брокера и после заполнения формы W-8BEN ваш брокер возьмет налог 10%, после этого вы должны самостоятельно отчитаться перед российской налоговой и оплатить еще 3%. В противном случае вам грозит штраф. Итоговая ставка налога составит 13%.

Но здесь есть свои нюансы:

1. Многие зарубежные брокеры не открывают счета россиянам. 
2. Инвестор должен сам взаимодействовать с налоговой.
3. С вас возьмут комиссию за ведение счета — например, у Interactive Brokers.

Преимущества зарубежного брокера:

1. Можно снизить налоговую ставку. 
2. Большой выбор фондов (около 200).
3. Очень низкие комиссии.

Список REIT на Санкт-Петербургской бирже

У нас часто спрашивают список REIT на Санкт-Петербургской бирже, то есть те фонды, кого можно купить в РФ через российского брокера. Этот список не является финансовым советом — каждый сам принимает решение и сам несет за него ответственность. 

Узнать полный список доступных активов можно на бесплатном вебинаре.

REIT — налог на дивиденды

Сила REIT — в сложном проценте, который не дает повышенной доходности на краткосрок, но проявляет себя на длинных дистанциях, когда человек вкладывает деньги 20-30 лет. А еще иногда можно купить акции компаний с отличным дисконтом. 

Сюда же относятся Small Cups — небольшие компании, которые нередко платят повышенные дивиденды и имеют отличный потенциал роста за счет своей пока не высокой капитализации — им проще расти, и чтобы увеличить капитализацию на 20%, может хватить покупки одного-единственного здания. 

Подробнее о компаниях, которые наращивают выплату дивидендов в течение последних 50 лет и более, смотрите в видео:

Что нужно знать про дивиденды REIT

Почти все инвесторы REIT должны оплачивать налоги по базовой ставке 30%. Брокер — это ваш налоговый агент, он все сделает за вас и выплатит дивиденды уже в чистом виде, за вычетом налогов. 

Некоторые брокеры (включая Тинькофф) дают возможность уменьшить налоговую ставку по зарубежным акциям до 13%, заполнив форму W-8BEN, но это не распространяется на фонды зарубежной недвижимости. Для них ставка налога при покупке через российского брокера — 30%.

Может показаться, что налог 30% — это слишком много, но с учетом доходности, которую показывают REIT на протяжении полувека, имеет смысл сосредоточиться на возможном итоговом заработке, а не на налогах.

Вот сравнительная таблица дивидендов по REIT Realty Income у брокера Тинькофф и у иностранного брокера.

REIT фонды США: 3 критерия выбора

Основные три фактора, на которые нужно смотреть при выборе фонда:

1. Сколько дивидендов выплачивают.
2. Насколько компания растет в долгосрочной перспективе.
3. Реальная стоимость недвижимости, которой управляет компания — такую информацию при желании можно найти в интернете. 

Читайте также обзор ТОП 15 идей для инвестирования во время коронавируса.

Почему стоит инвестировать в REIT США сейчас

REIT — тот вид инвестиций, с которых я бы начинал свой путь инвестора, и сейчас они составляют важную часть нашего дивидендного портфеля. 

Основные причины, почему сейчас такие инвестиции особенно перспективны: 

1. Снижение ключевых ставок в мире приводит к тому, что ценность материальных физических активов возрастает. К их числу относятся и REIT.
2. Рынок облигаций имеет внушительную капитализацию, но сами облигации вскоре будут показывать отрицательную доходность. Это означает перетекание денег на другие рынки, где можно заработать. 
3. ЦБ в России, США и в мире активно печатает деньги, а инфляция — это обесценивание денег, которое ведет к росту цен на  сырье. В такой ситуации инвестировать материальные активы особенно выгодно. 

Мы включаем в свой портфель не только REIT, но я планирую держат в фондах зарубежной недвижимости не менее 20-30% портфеля за счет их преимуществ.

REIT США: почему они недооценены

Многие инвесторы — и начинающие, и профессиональные — недооценивают фонды зарубежной недвижимости, поскольку не умеют правильно “читать” их показатели.  Для примера рассмотрим компанию Realty Income. Ее период окупаемости очень велик —  40 лет. Это слишком много и отталкивает часть потенциальных инвесторов. Но если хорошо посчитать, оказывается, что компания выплачивает дивиденды 188%.

Дело в том, что амортизацию материальных активов по нормам учета списывают из прибыли. Для компании с большим количеством недвижимости это крупная сумма. Цифра чистой прибыли в бухгалтерском балансе отражается уже с учетом списанной амортизации, но фактически эти деньги никуда не деваются. 

Если вернуть эту амортизацию в расчет и посчитать Funds From Operation (FFO), окажется, что окупаемость инвестиций — не 40 лет, а всего 18, что вполне неплохо для компаний с крупной капитализацией. А процент выплат от прибыли в таком случае составляет 82% — это тоже очень хороший показатель. 

Также нужно учесть, что дополнительные расходы рейт: обслуживание объектов, страховку, налоги, — оплачивают арендаторы. За счет этого возврат на инвестиции у REIT — лучший на рынке. 

Как выбрать REIT на бирже

Чтобы выбрать перспективную компанию, нужно читать отчеты американских регуляторов, оценивать кредитные рейтинги, самостоятельно считать нужные показатели, которых нет в открытом доступе — тот же FFO. Если вам интересна эта тема, но у вас нет желания этого делать самостоятельно, приходите на бесплатный интенсив по REIT

У нас есть два портфеля фондов зарубежной недвижимости, куда было вложено 2 млн рублей. Каждую неделю мы пополняем эти портфели на сумму от 500 долларов до 2000 долларов.

Прошло некоторое время, и сейчас эти портфели показывают почти равную доходность. Пенсионный — более надежный и стабильный, Ядро — более перспективный в плане заработка, но более рискованный. Сейчас там 19 фондов. Почти все активы, которыми мы владеем, показывают позитивную динамику. 

Для пенсионного портфеля мы обращаем внимание в первую очередь на стабильную выплату дивидендов, поскольку хотим когда-то начать жить на эти деньги.  Что касается портфеля Ядро, мы готовы к просадкам и небольшим проблемам на краткосрочном промежутке.  

Список REIT — как узнать конкретные тикеры для покупки

Выше мы уже приводили список REIT, доступных на Санкт-Петербургской бирже. У зарубежных брокеров этот список гораздо шире. Подробнее об этом смотрите в видео:

Но не существует единой стратегии купли-продажи по всем фондам: по каждому из них нужна отдельная стратегия в зависимости от показателей фонда и ваших финансовых целей. Мы регулярно публикуем сводку по портфелю, которую делаем вручную, отбираем компании и обновляем аналитику.  В результате получается выжимка информации, которую можно брать и использовать. 

Для клиентов Территории инвестирования мы делаем сводки и рассказываем о компаниях в отдельном чате: за счет чего компания зарабатывает, какие у нее показатели кредитной нагрузки, показатели роста, оценка фундаментальных факторов — период окупаемости, стоимость недвижимости. Очень важен подход REIT к дивидендам — увеличивает их фонд или нет. Эта информация доступна по каждой из примерно 200 компаний, которые нам интересны. 

Мы создали прозрачный и удобный сервис для инвесторов, который экономит около 98% времени на самостоятельный сбор этой информации. У нас реальный портфель, куда вложены реальные деньги, поэтому все советы — сугубо практические. Наша ставка — на портфель, а не на какую-то конкретную компанию. Портфель инвестиций, куда входят разные фонды зарубежной недвижимости, обеспечивает диверсификацию и минимизирует риски.

Кроме конкретных тикеров, которые можно купить, мы предлагаем полноценное обучение, чтобы инвестор сам разбирался в основах и понимал, как ему вести себя в случае просадки или роста. Умение самому оценивать инструменты очень важно. Курс по инвестированию в REIT от Территории инвестирования — продуманная пошаговая система, которая экономит время и силы на самостоятельный поиск активов для покупки.

Вот несколько отзывов о курсе:

За подробностями приходите на бесплатный интенсив.

Дисклеймер: все написанное в этой статье отражает личный опыт инвестора и не является финансовой рекомендацией — каждый инвестор самостоятельно принимает решения и несет за них ответственность. 

Читайте, как гарантированно заработать на пенсию.

ПОХОЖИЕ БИЗНЕС-ИДЕИ: